昨天央行又调整了利率，不是直接改动大家熟悉的LPR，而是降低了银行从央行借钱的成本，幅度是0.25%，然后让银行自己决定怎么往下传递，商业用房的首付比例也从45%降到30%，比如一套200万的商铺，现在只需要拿出60万就能买，这听起来像是大放水，实际上更像是对特定人群发放的“定向红包”，避免资金在金融系统里空转。

公积金贷款的人最省事，从1月1号起利率就自动下调了，100万贷款30年能省下近5万元，但商贷用户得注意重定价日，如果定在1月1号就已经享受到了，要是定在1月20号之后，等LPR调整也能跟上，身边几个朋友还在用固定利率，现在都后悔当初没转成LPR，浮动利率的用户也可以主动缩短重定价周期，比如改成每三个月调一次，这样下次降息时就能更快享受到好处。

商办房的首付降了一半，看起来是帮人买房，实际上是想拉动实体经济，很多小老板和个体户一直想买铺子，但之前被高首付卡住了，现在门槛降低，再加上八月底前部分城市还有百分之一的贴息，实际融资成本可能压到百分之二左右，不过这个优惠只给那些卖旧买新的人，不是每个人都能享受，我认识一个开奶茶店的朋友，他正在考虑要不要趁这个机会换掉租的店面，买一个自己的门面。

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城市之间差别特别大，一线和强二线城市人口还在增加，产业也发展得不错，120到144平米的房子卖得最好，房价最多也就涨两三点，可三四线城市就不一样了，很多房子堆在那里没人买，去化周期动不动就五六十个月，就算首付降低了、贴息政策有了，房价还是撑不住，有些地方可能还会再跌5%到10%，远郊的老旧小房子基本没人要，只有靠近地铁、带学区或者品质好的楼盘才有点底气。

股市有了动静，地产股、基建股和券商股都往上涨了点，不过这事别太当真，高股息的蓝筹股更受大家欢迎，因为人们觉得存款利息还会往下走，银行的日子也好过了一些，净息差稳定在1.42%，不用再硬扛压力了，更重要的是这次宽松不只是给房地产输血，还配套了一万亿资金给民营企业、一万两千亿给科技企业，这些钱是要流向实体经济的。

给身边朋友提建议时，我习惯按不同人群来分，有房贷的朋友可以考虑转成LPR定价，不用一直坚持固定利率，打算买房的人可以选组合贷款加公积金，最好等到1月20号之后再买，能拿到更低的贷款利率，想换房的人趁着政策支持，把郊区那些老旧的房子卖掉，换成中心地段的现房，投资的人别指望房价会大涨，因为现在政策重点是保持稳定，不是推动上涨，做小生意的人如果想买商铺，现在是个好时机，有贴息和低首付的政策，要抓紧行动，还在观望的人要注意，三四线城市的房子尽量别碰，这些地方流动性差，风险比可能得到的回报高得多。

我一直在琢磨这件事，以前觉得降息对所有人都有好处，现在发现它其实是个分层游戏，有人躺着就能获益，有人需要主动争取，还有的人根本参与不了，政策没变但玩法变了，你得看清自己处在哪个位置，再决定怎么做。