2026年1月17号，央行和金融监管总局联合发布通知，把商业用房和商住两用房的首付比例统一降到30%以下，各地可以自行决定具体执行多少，但不能低于这个标准，这件事听起来像是在救市，其实并不是。

现在商业地产真的很难做，空置率超过18%，一线城市写字楼租金比2021年跌了三成多，政府不是想拉高房价，是想让资金进来，把烂摊子收拾一下，房子卖不动，地方财政也跟着吃紧，只能靠放松贷款来带动市场。

在北京和上海这样的大城市，首付比例已经降到30%，但对商住项目的限制非常严格，郑州和合肥这些地方直接降到25%，还尝试推行“商改住”的试点，政府在稳定市场和防止炒房之间来回调整，显得有点矛盾。

企业对办公楼的看法不一样，科技公司和共享办公平台开始抢购优质办公楼，一季度并购金额上涨六成，但普通人不敢购买，因为回报率低、产权只有四十年、贷款难续办，风险太大，有些房东干脆不卖房子，改成长时间租给企业，这样省心又稳当。

远程办公普及以后，对写字楼的需求减少了，数据中心和仓库的需求却增加了，政府想推动把商业用地改成新型基础设施用地，比如用来建机器人仓库或云计算中心，不过配套措施没跟上，税收优惠和用途转换的具体细则都还没出来，所以这事一直悬着没解决。

{jz:field.toptypename/}

住宅市场早就放开了，首付降到15%就可以，有些城市连限购政策都取消了，但商办房政策没有跟着松动，二套房认定标准和利率优惠都没调整，这说明政府把住宅当作民生保障来扶持，把商业房产当作库存来处理。

银行对商办贷款的坏账率仍然超过1.2%，这次降低首付并不是真的放松，而是让地方城投和国企接手优质资产，把风险在内部消化掉，说白了，就是财政和金融配合起来，慢慢挤出泡沫，避免它突然破裂。